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Qué cambia en Texas con la nueva ley HB21 firmada por Greg Abbott sobre vivienda asequible

La normativa rubricada por el gobernador del Estado de la Estrella Solitaria impone una serie de lineamientos que buscan transparentar y controlar la gestión de las corporaciones de financiación de vivienda (CFV)

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Abbott tiene una clara postura frente al tema de la inmigración
Greg Abbott firmó la HB21, la cual endurece las reglas para exenciones fiscales y corporaciones de financiación de vivienda (CFV) en Texas@GregAbbott_TX

El gobernador Greg Abbott rubricó el 28 de mayo de 2025 una ley que podría redefinir el acceso a la vivienda asequible en Texas. Con la firma del proyecto de ley HB21, el estado introdujo nuevas reglas que endurecen las condiciones para las exenciones fiscales y delimitan con claridad el accionar de las corporaciones de financiación de inmuebles. Aunque la normativa busca mayor transparencia y control, también impone requisitos más estrictos para quienes construyen y habitan desarrollos multifamiliares.

Alcance de la ley y nuevas reglas de transparencia en Texas

La HB21 modificó el Capítulo 394 del Código de Gobierno Local de Texas y estableció que solo ciertos desarrollos residenciales califican bajo el nuevo régimen. En particular, se centró en aquellos en los que al menos el 90% de las unidades estén destinadas a familias con ingresos bajos o moderados, definidos en relación con el ingreso medio del área.

Solo desarrollos con 90% de unidades para familias de bajos o moderados ingresos calificarán bajo la nueva ley, vinculadas al ingreso medio del área (IMA)
Solo desarrollos con 90% de unidades para familias de bajos o moderados ingresos calificarán bajo la nueva ley, vinculadas al ingreso medio del área (IMA)Foto X @houstonsocial

Además, la ley incorporó disposiciones para mejorar la rendición de cuentas de las corporaciones de financiación de vivienda (CFV, por sus siglas en inglés):

  • Las acciones y documentos de las CFV están sujetas a las leyes de reuniones abiertas y a la legislación sobre registros públicos.
  • Cualquier operación, decisión o registro vinculado a las CFV puede ser revisado por el público bajo estas normas.

Viviendas asequibles en Texas: restricciones geográficas y controles a la expansión

Uno de los aspectos más sustanciales de HB21 fue la limitación territorial impuesta a las CFV. A partir de ahora, cada corporación deberá operar exclusivamente dentro del área política que la patrocina, salvo autorización expresa:

  • Si una CFV fue patrocinada por un municipio, su ámbito de acción se limita a ese espacio.
  • Si la corporación fue constituida por un condado, solo podrá desarrollar dentro del mismo.
  • En el caso de CFV patrocinadas por varios gobiernos locales, deben restringirse a esos mismos límites.
  • Para actuar fuera de esas fronteras, necesitan obtener la aprobación formal de todos los gobiernos locales involucrados y de otras CFV activas en la zona.

Una excepción prevista en la ley es para propiedades no residenciales, que pueden ser adquiridas sin restricciones territoriales.

Las CFV ahora deben operar solo dentro de su jurisdicción: municipios, condados o zonas autorizadas, con sanciones por expansión no aprobada
Las CFV ahora deben operar solo dentro de su jurisdicción: municipios, condados o zonas autorizadas, con sanciones por expansión no aprobadaCapturas de video de wfaa

Bonos y exenciones fiscales: condiciones más estrictas en Texas

La legislación estableció requisitos puntuales para que una CFV emita bonos o reclame exenciones del impuesto ad valorem (impuesto sobre inmuebles), en el caso de desarrollos multifamiliares, es decir, complejos con cuatro o más unidades de alquiler.

Para poder emitir bonos destinados a este tipo de vivienda, se debe cumplir al menos una de las siguientes condiciones:

  • Reservar el 50% de las unidades para familias con ingresos inferiores al 80% del ingreso medio del área.
  • Cumplir con lo dispuesto en la Sección 394.9026(c)(1), que detalla categorías más específicas de ingreso.

En cuanto a las exenciones fiscales, la ley fue clara:

  • No se otorgarán a proyectos que ya reciban créditos fiscales bajo el programa federal de viviendas de bajos ingresos (Lihtc, por sus siglas en inglés).
  • Solo se concederán si se cumplen reglas adicionales de distribución de ingresos y rentas.

La norma también definió con precisión los niveles de ingreso:

  • Ingreso muy bajo: hasta el 50% del ingreso medio del área (IMA, por sus siglas en inglés).
  • Ingreso bajo: hasta el 60% del IMA.
  • Ingreso moderado: hasta el 80% del IMA.
  • Ingreso medio: hasta el 100% del IMA.

Y determinó cómo deben distribuirse las unidades restringidas:

  • Al menos 10% para ingresos bajos y 40% para ingresos moderados; o
  • Al menos 10% para ingresos muy bajos y 40% para ingresos medios.

Además, la renta mensual no podrá superar el 30% de los ingresos máximos permitidos por cada categoría.

La ley define cuatro niveles de ingresos: muy bajo (50% IMA), bajo (60%), moderado (80%) y medio (100%), con requisitos de distribución estrictos
La ley define cuatro niveles de ingresos: muy bajo (50% IMA), bajo (60%), moderado (80%) y medio (100%), con requisitos de distribución estrictosShutterstock - Shutterstock

Igualdad en las condiciones habitacionales y protección del inquilino

Uno de los objetivos centrales de HB21 fue garantizar la equidad dentro de los complejos habitacionales. Por eso, incluyó lineamientos estrictos para evitar la segregación o discriminación indirecta:

  • Las unidades reservadas para familias con ingresos limitados deben contar con los mismos acabados, equipamientos y acceso a servicios que las unidades sin restricciones.
  • La distribución de habitaciones (por ejemplo, unidades de un dormitorio, dos o más) debe reflejar proporcionalmente la categoría de ingreso al que están destinadas.

También se impusieron garantías mínimas para los inquilinos que ocupen unidades con restricciones de ingreso:

  • Los arrendamientos deben incluir cláusulas que protejan a los inquilinos contra represalias si crean asociaciones vecinales.
  • La no renovación del contrato solo puede aplicarse si hay incumplimientos sustanciales o reiterados, o falta de pago de la renta. En todos los casos, debe notificarse por escrito con al menos 30 días de antelación.

Asimismo, ninguna CFV ni desarrollo podrá negarse a alquilar a personas con vales de vivienda del programa federal de la Sección 8. Tampoco podrán exigir un ingreso mínimo superior al 250% del monto que el inquilino debe cubrir.

Fecha de entrada en vigor y efectos retroactivos

La ley HB21 entró en vigor de inmediato, el 28 de mayo de 2025, según consta en los registros legislativos del estado de Texas. Sin embargo, algunas disposiciones aplican solo hacia adelante, mientras que otras tienen efectos sobre proyectos ya en marcha.

  • Las nuevas restricciones territoriales y reglas para emisión de bonos solo afectan propiedades adquiridas o bonos emitidos desde el 28 de mayo de 2025 en adelante.
  • En cambio, las normas sobre exenciones fiscales también se aplican a desarrollos anteriores, si reclaman la exención del impuesto.
  • Aquellos desarrollos que no cumplan con las nuevas exigencias perderán el beneficio fiscal, a menos que ajusten sus condiciones para adaptarse a la ley.
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