Alquileres en CABA: el aumento real que tuvieron los contratos en los primeros 5 meses del año

El mercado de alquileres porteño sigue en movimiento pero luego de la derogación de la ley de alquileres a fines del 2023 el juego cambió: los propietarios volvieron a volcar sus inmuebles al mercado y la oferta aumentó casi un 200% mientras que los aumentos de los contratos comenzaron a desacelerarse y los acuerdos se cierran con libertad entre las partes.

En mayo, el precio medio de alquiler de un departamento subió un 2,9% y ya acumula un aumento del 16,3% en lo que va de 2025, superando a la inflación cuyo acumulado hasta abril- el último dato oficial- fue del 11,6%..

Pero para analizar el aumento también tomando mayo hay que mirar las proyecciones de las principales consultoras económicas -ya que aún no está el dato oficial- lo que da un incremento de la inflación en los primeros 5 meses del año que rondaría el 14%. Con estos números, la suba real de los alquileres rondaría el 2,3% (16,3% menos 14%). Actualmente, el valor promedio de un alquiler de dos ambientes en la Ciudad ya ronda los $640.000 por mes, según el último informe de Zonaprop.

Pero más allá del dato general, el informe deja entrever un fenómeno que cada vez se consolida más: la brecha que existe en la Ciudad de Buenos Aires entre los barrios con los contratos más caros y los más rentables para invertir.

En el extremo del análisis se encuentra Puerto Madero, como el barrio más caro para alquilar, con un valor de un dos ambientes que ronda los $1.179.327, seguido por Núñez ($726.085), Saavedra ($706.934), Palermo ($705.701) y Belgrano ($690.725). Sin embargo, casi todos estos mismos barrios figuran al final del ranking de rentabilidad: Puerto Madero apenas rinde un 3,9% anual, Palermo un 4,2% y Belgrano y Núñez un 4,5% ambos; mientras que el único que se encuentra en la mitad de la tabla de rentabilidad es Saavedra, con un 5,5%. Por lo que, para quien compra con la expectativa de alquilar, el margen de la inversión en esos barrios es finito.

En cambio, Lugano, Nueva Pompeya y Parque Avellaneda se encuentran en el podio de los mejores barrios para los inversores, con rendimientos del 8,5%, 8,1% y 7,5% respectivamente. Son zonas donde el valor del metro cuadrado de un departamento de dos ambientes es accesible y los alquileres también: Lugano es la zona con el precio más bajo con un valor mensual medio de $462.187; $578.663 para Nueva Pompeya; y $567.029, para un dos ambientes Parque Avellaneda.

En el promedio general de la ciudad, la relación alquiler/precio, que mide cuánto rinde alquilar un inmueble respecto a su valor de venta, subió en mayo y se ubicó en 5,37% anual. De esta manera, hoy se necesitan 18,6 años de alquiler para repagar la inversión inicial, un 11,2% menos que hace un año. Para quienes buscan refugio en ladrillos, el dato no pasa desapercibido.

Cuánto sale alquilar en la ciudad de Buenos Aires

Los alquileres también muestran diferencias de magnitud según el tamaño del inmueble: un monoambiente promedio de 40 m² cuesta $544.563 por mes, mientras que uno de tres ambientes llega a $860.644.

Los 10 barrios más caros

• Puerto Madero: $1.179.327
• Núñez: $726.085
• Saavedra: $706.934
• Palermo: $705.701
• Belgrano: $690.725
• Coghlan: $686.314
• Chacarita: $684.435
• Villa Urquiza: $683.877
• Colegiales: $672.582
• Parque Chas: $668.302

Los 10 barrios más baratos

• Lugano: $462.187
• Versalles: $516.173
• La Boca: $542.152
• Mataderos: $566.178
• Parque Avellaneda: $567.029
• Constitución: $574.815
• Montserrat: $576.870
• Vélez Sarsfield: $576.946
• Nueva Pompeya: $578.663
• Villa Luro: $580.571

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